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三元政協委員 蘇作華

隨著全國棚戶區大規模拆遷告一段落，2021年的城市發展重心轉向“舊城改造”的后續篇章。

當前，老舊小區改造已經上升到國家戰略。2020年4月以來，兩次國家級重要會議同時提到老舊小區改造，其成為疫情后國家推動經濟復蘇、擴大投資和拉動內需的“新抓手”。老舊小區改造是重大的發展工程，也是重大的民生工程，實施老舊小區改造，不僅改善居住條件，打造宜居城市，實現新老城區的協調發展，而且從城市經營的角度，通過完善公共服務配套，盤活存量經濟，提供有效服務供給，發展社區經濟，實現保民生、促就業;從城市治理的角度，可以補齊一旦疫情暴露出的城市公共安全短板，提升城市抗風險能力和綜合承載能力。同時，通過完善新基礎設施建設配套，智慧小區、智慧社區的搭建，打通智慧城市建設的末端，完善城市治理體系，實現“一網統管、一網通辦”，提高城市治理能力，對國家全面落實“六保”任務，將發揮積極的促進作用。

老舊小區改造的核心，是以人為本，解決“雙老一痛”問題。“雙老”指人口老齡化，建筑老舊化。“一痛”指老舊小區各類風險與問題是城市社區治理的痛點，如火災、雨季道路水毀、老人傷害、兒童安全、公共衛生危機應對等各類風險，及建筑功能、公共環境、服務配套缺失等問題。因此老舊小區改造要把上述問題一并考慮，以一個城市一盤棋的思路出發，站在未來城市經營的角度，看待老舊小區改造，謀劃老舊小區改造。

在城市規劃設計上，要突出不同地區的特色。不同地區要挖掘不同的地區文化、歷史記憶，避免千城一面。通過小區、社區、街區的成片改造，引導商業步行街、文化街、古城古街打造市民消費升級載體，因地制宜發展新型文旅商業消費聚集區，活躍街區經濟。

在改造內容上，應做到應改盡改。從樓體到庭院、從地上到地下、從基礎到配套，配建社區共享超市，社區食堂，社區醫療診所，老年日間活動中心，幼少兒托管中心，社區綜合服務平臺，徹底解決“一老一小一環境”問題，實現居家養老在社區，并與日間照料托管中心協同配套，利用菜單式、個性化定制等服務，全面滿足居民居家生活一切服務。實現一次性投資，徹底改造，不留后賬。在改造理念上，建立長效管理機制，維持改造效果，實現城市的可持續經營。通過老舊小區改造，補建配套設施，補齊民生短板，通過增加多樣性的服務供給，帶動新業態發展，降低居民消費成本，提高價廉質優的品質生活，實現小需求不出社區，大需求不遠離社區，通過社區經濟的打造，解決民生就業，實現就近就業、創業;同時，通過盤活老舊小區的存量資產，利用閑置房產，避免重復建設，有效擴大養老服務供給，落實國家發展居家養老、社區養老的指示精神。

在改造模式上，做到資金籌措、商業運作、居民參與、社區治理、城市管理等五方面創新。

1.資金籌措模式:貫徹中央會議精神，創新資金籌措機制，按照“社會主體、地方引導、國家扶持”的模式統籌推進，將政府補貼和社會資本投入的資金進行合理劃分，即“4+3+3模式”，社會資本投資40%社會資本出資35%--37%，居民適度出資3%--5%)、地方政府專項債30%、國家補貼30%，其中政府補貼資金側重于公共空間和公共基礎設施的投入，社會資本的投入則完全覆蓋小區的智慧平臺建設、經營性空間及經營業態等方面。而居民出資部分為電梯、門窗、智能化入戶對講設備等。社會資本出資占大頭，實現政府從“抓大局，聚合力，管大事，強導向”四方面發力，將主要精力放在老舊小區改造的宏觀定位及監督管理中，發揮好主導作用，從承擔全部投資、負責項目開展的困境中徹底釋放出來，在減少政府債務的基礎上，形成政府少出資定大事，有條件的社會資本多出資干大事的良好發展態勢，真正變政府“獨唱”為社會資本參與、群眾共建的“大合唱”。

2.商業運作模式。以城市經營理念激活老舊小區資產，將資源資產化、資產資本化，把存量資源變成金融資產，用空間換取時間，用明天的錢干今天事。社會資本的投資以各業態的特許經營權收回。最終以資源引入、產業帶動、經營業態的打造、服務平臺的搭建，形成全民就業創業大平臺，實現城市活力的升級。

3.居民參與方式:按照國務院及住建部關于居民深度參與的工作部署，充分調動百姓參與管理共建，形成以社區為載體、小區為單位、居民為組成的利益共同體，充分調動居民參與社區治理的主動性、積極性。充分發揮活力老人、下崗職工、社區閑置人員、大學生創業等群體依托小區各類經營業態，實現就近就業、就近創業。以資產、資金、技能等多種方式入股，實現共同經營管理、共同分享成果。最終形成老有所依、少有所管、閑有所用的目標，實現美好生活“共同締造”。在這個過程中，不僅使參與力量變的多元性和多樣性，還帶來了治理力量的提升、責任的分擔、難事的共解、經濟的拉動，也是讓城市資源發揮最大價值的體現。

4.社區治理模式。創新社區治理模式，增強應對疫情等公共危機事件的治理能力，以社區為行政管理單元，按“方格化布局，網格化管理，全方位服務”為核心，做好社區服務體制機制建設，以小區為單位，片區為組成，做到小區、片區里服務一應俱全，讓居民小事就在社區、大事不遠離社區，建設成工作、生活、娛樂、健康、運動的自由區，實現區域內經濟生活的自我循環、自我滿足。同時，在應對疫情時，可開可關。

5.城市管理模式:以“互聯網+”為手段的新型城市治理模式，通過老城區改造補齊新基礎設施短板，全面實現數字城市建設，打通網絡末端，實現政務服務“一網通辦”、城市運行“一網統管”，支撐城市健康高效運行。

在實施路徑上，提出五點建議:

一、做好改造前期準備工作。先調研后規劃，對老舊小區充分調研，了解群眾意愿、了解百姓需求，精準施策，成立業主委員會，達成共識后，自下而上組織實施。

二、響應國家推行“全過程咨詢服務”模式。明確實施主體，鼓勵具有規劃設計、改造施工、物業管理和后期運營能力的企業或民間資本作為項目投資和實施主體。

三、本著“誰建設、誰運營”的原則，為確保責任主體歸一和改造效果長久維持，由實施主體一并接手物業，并組的原則，為確保責任主體歸一和改造效果長久維持，由實施主體一并接手物業，并組織業主共同參與小區物業管理，制定物業服務標準、收費標準。物業管理實現全流程“管理+服務+運營”模式，保證物業服務效果。

四、加強統一協調。因老舊小區改造涉及國土、規劃、消防、住建、發改、財政、民政等部門，因此建議成立“老舊小區改造專項指揮部”，統一推進協調。

五、成立專項產業基金委員會機構，支持做好老舊小區改造。形成資產后，進行市場化融資，以此償還政府產業基金。

同時，加大金融支持老舊小區改造的力度，出臺金融機構支持老舊小區改造的相關措施，在經營權質押、貸款貼息、擔保費率等方面提供支持。